The economic value of sustainability. Real estate market and energy performance of homes

Abstract

The energy transition and decarbonisation require a major transformation of the housing stock. Responsible for around 40% of fossil fuel consumption and 30% of CO2 emissions, the built heritage must be upgraded in terms of energy performance. The issue is particularly sensitive for Italy, where seven out of ten homes are in the worst energy classes according to the classification introduced by the EU. The research aimed at investigating whether, and to what extent, energy-efficient homes command a premium price on the market compared to less efficient homes. The study focused on three medium-sized cities in northern Italy and developed three hedonic models based on more than 900 ask prices. The results confirm the stratification of the market in terms of energy efficiency levels. Estimates converge in absolute and relative terms between different cities. Particularly significant is the average gap found between properties in the highest efficiency class (Class A) and those in the lowest efficiency class (Class G), with values of around thirty percentage points, while the gap is around fourteen percentage points if we consider properties in Class D compared to Class G. The conclusions are in line with European studies on the subject, but show a trend towards an increasing gap between the market values of properties with different energy performance classes. La transizione energetica e la decarbonizzazione impongono un’importante trasformazione del patrimonio abitativo. Responsabile di circa il 40% dei consumi di combustibili fossili e del 30% delle emissioni di CO2, il patrimonio costruito deve essere riqualificato sotto il profilo delle performance energetiche. Il tema è particolarmente delicato per l’Italia, dove sette abitazioni su dieci appartengono alle classi energetiche meno performanti secondo la classificazione introdotta dall’UE. La ricerca si è proposta di indagare se, e in quale misura, le abitazioni energeticamente performanti riscontrino sul mercato un premium price rispetto alle abitazioni meno efficienti. L’indagine si concentra su tre città medie del Nord Italia e ha sviluppato tre modelli edonici sulla base di oltre 900 prezzi d’offerta. I risultati confermano la stratificazione del mercato rispetto ai livelli di efficienza energetica. Le stime risultano convergenti in termini assoluti e relativi tra le diverse città. Particolarmente significativo è lo scarto medio rilevato tra immobili appartenenti alla classe di massima efficienza (classe A) rispetto a quelli di minima efficienza (classe G) con valori che si attestano a circa trenta punti percentuali, mentre lo scarto si attesta in- torno a quattordici punti percentuali se consideriamo immobili della classe D rispetto alla classe G. Le conclusioni si allineano agli studi europei sull’argomento ed evidenziano tuttavia una tendenza alla crescente divaricazione tra i valori di mercato degli immobili caratterizzati da diverse prestazioni energetiche.