Capitalización anticipada del metro de Santiago en el precio de las viviendas

Abstract

En general, las viviendas que por su ubicación muestran mejores accesos tienen un valor de mercado superior respecto a viviendas de características similares con peores accesos. Esta diferencia se debe a los menores costos de transporte hacia los principales mercados laborales y comerciales de una ciudad. Por esta razón, las inversiones en infraestructura pública de transporte, como por ejemplo la construcción de una nueva línea de metro, se capitalizan total o parcialmente en el precio de los terrenos y de las viviendas. Este trabajo estudia empíricamente el grado de capitalización en el precio de las viviendas que tuvo la construcción de la nueva línea 4 del metro en la ciudad de Santiago. En particular, dado que la nueva línea entra en operación en diciembre de 2005, se estima el grado de capitalización anticipada en el precio de las viviendas ocurrido en el momento del anuncio de la construcción de la nueva línea 4 y en el momento del anuncio de la ingeniería básica que determinó la ubicación de las estaciones. Con una base de datos única, que contiene todas las transacciones de compra y venta de viviendas realizadas en el Gran Santiago entre Diciembre de 2000 y Marzo de 2004. Los resultados muestran que el valor promedio de los departamentos aumentó entre 3.3% y 4.4% en consecuencia del anuncio de construcción y entre 4.5% y 5.7% después del conocimiento de la ubicación de las estaciones. Este aumento no se distribuye en forma uniforme, sino que depende de la distancia a la estación de metro más cercana. Un efecto indirecto de esta capitalización es que la recaudación del impuesto a las propiedades aumentaría si se reavalúan las propiedades de acuerdo a su aumento de valor. Este efecto no es despreciable en magnitud y podría representar al menos entre 14 y 20% de la inversión de la nueva línea de metro, lo cual abre una discusión interesante respecto a la forma de financiar la expansión de la red de metro.