Reasons and Consequences of Supply-Demand Establishment in Housing Production

Abstract

Türk inşaat sektörü, özellikle 1980’li yılların ikinci yarısından itibaren ekonomik büyümenin lokomotifi olmuş, yaşanan ekonomik kriz dönemlerinde bile bu konumunu sürdürmeyi başarmıştır. 2018 yılından itibaren kendini göstermeye başlayan finansal krizin, bu durumu değiştirmemekle birlikte, inşaat sektörünü hiç beklemediği bir şekilde konut fazlası sorunu ile karşı karşıya bıraktığı hususu son birkaç yılda Türkiye kamuoyu gündemini meşgul eden ana başlıklardan biri haline gelmiştir. Konut fazlası veya konut stoku gibi anahtar kelimeler kullanılarak internette bir arama yapıldığında sadece birkaç saniye içinde konuya ilişkin çok sayıda bilgi ve yoruma ulaşılabilmektedir. Üretilen konutların önemli bir bölümünün planlanan takvime uygun şekilde satılamadığına, dolayısıyla da konut stoklarının arttığına ilişkin tespit ve değerlendirmeler ile bu durumun ortaya çıkardığı başarısızlık hikâyeleri bu bilgi ve yorumlardan bazılarıdır. Söz konusu başarısızlığın ortadan kaldırılabilmesi için konut kredisi faizlerinde indirim, peşinat düşürme, taksitleri uzun vadelere yayma, ödemeleri erteleme ve maliyetine satış gibi çeşitli yollara başvurulmuş ve bunlara ilaveten daha neler yapılabileceği konuşulmaya başlanmıştır. Böyle bir ortamda gerçekleştirilen bu çalışmada; sorunun kaynağını oluşturabilecek nedenler tartışılarak gelecekteki geliştirmelere katkı sağlanabilmesi amaçlanmıştır. Bu amaçla öncelikle Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)’nun yapı ruhsatı, yapı kullanma izin ve ilk satış konut istatistikleri yardımıyla, bahsi geçen sorunun varlığı değerlendirilmiştir. Elde edilen sonuçlar 2000-2019 döneminde ruhsata bağlanarak yapımına başlanılan toplam 12.543.047 bağımsız bölümün %16,96’sına karşılık gelen 2.127.086 adedin tamamlanamadığını, 2012-2020 döneminde yapı kullanma izni almış olan toplam 6.614.059 konutun %23,57’sini oluşturan 1.558.808 adedin ise 2021 yılı sonu itibariyle satılamamış olduğunu göstermiştir. Sonrasında, konut geliştirmenin tamamlanamama ve pazarlanamama başarısızlıkları olarak da nitelendirilebilecek bu durumun neden ve sonuçları üzerine odaklanılmıştır. Genelde gayrimenkul geliştirmenin, özelde konut geliştirmenin temel özellikleri, riskleri ve süreçlerine ilişkin literatür bilgileri temel alınarak, geliştirmede başarı için anahtar olabilecek unsurlar ile bu unsurların gerektiği gibi dikkate alınmamasından doğabilecek sonuçların vurgulanmasına çalışılmıştır. Yapılan değerlendirmeler, konut sektöründe üretim-arz-talep dengesinin kurulabilmesi için proje geliştirme yaklaşımlarının yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini göstermiştir. Gelecekteki konut geliştirmelerde; risklerin en önemli kaynağını oluşturan geliştirmenin temel özelliklerine ve risk yönetimi yapılanmasına daha fazla dikkat edilmesi zorunluluğu vurgulanmıştır. Karar vermede en önemli noktayı teşkil eden uygulanabilirlik analizlerine ve bu analizler içerisinde programlamaya, geçmişte olduğundan çok daha fazla önem verilmesi ve bu yönde hareket edilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.